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 房地产法房地产法 → 农村土地征用中的相关问题及对策
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农村土地征用中的相关问题及对策
来源: 华律网 作者:陈微微 发表日期: 2008-04-18 10:10:23 阅读次数: 3345 查看权限: 普通信息

    近年来,随着经济的持续快速发展及城市开发建设的加快,城乡结合部的农村的土地越来越多地被征用。土地是农民最基本的生产资料和生活保障,但被征地农民合法权益受到侵犯、征地补偿费用管理混乱、乱占浪费土地等问题比较严重,从而引发各种纠纷,给社会稳定埋下隐患。因此,严格依法征地,完善土地征用补偿安置办法,加大被征地农民就业工作力度,建立健全被征地农民基本生活保障制度及规范征地补偿费分配和管理,才能有效保护农民合法利益,促进经济发展,保持社会稳定。

     一、农村土地征用程序:

     根据法律法规规定,农用地转为建设用地时所办理的土地征用程序分以下几个步骤。

     【第一步】预选符合规划的农用地。

     征用农村土地,必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划,否则,不得使用该土地。用地单位在初步选定某农用地为建设用地后,首先应向国土资源、建设、规划等部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

     【第二步】编制建设项目可行性报告。

     确认农用地可用于建设后,应根据建设部门的要求,编制建设项目可行性报告,并向建设部门提交用地申请,由建设部门审查,符合的,由用地单位按规定缴纳选址规费,建设部门颁发建设项目《选址意见书》。

     【第三步】提交用地预审申请。

     农用地转用或土地征收经依法批准后,用地单位应持《选址意见书》两年内向同级国土资源局提出用地预审申请,由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

     【第四步】办理立项等手续。

     用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续,并缴纳各项审批费用;

     【第五步】提交用地正式申请。

     用地单位再持以上各项审批文件,向原作出预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

     【第六步】办理审批手续,批准用地。

     由国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划,拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案,分不同类型,经各级人民政府审批。

     【第七步】土地征用。

     由国土资源局具体负责对农用地的所有权人和使用权人进行征用,签订补偿安置协议,办理征地手续。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。以上各项补偿,应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内,由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的,政府应拒绝发放建设用地批准书,农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。

     【第八步】领取用地批准文件。

     国土资源局根据批准的供地方案,在征地的补偿、安置补助完成后,向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》。

     【第九步】缴纳出让费,获得土地适用权。

     土地征用后,该土地即成为国有土地,由国土资源局与土地使用者按照相关规定,签订《国有土地有偿使用合同》出让供地。用地单位按约定缴纳出让费用。

        【第十步】办理建设项目审批手续,开始建设适用土地。

     签订合同并按约缴纳费用后,用地单位才真正获得该土地的使用权,用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。

     但个别地方在实际操作时,却往往对该程序进行简化,甚至征地程序混乱,由此出现各种期待解决的问题。

     二、农村土地征用存在的问题:

     1、土地征用程序不到位。

     土地征用原本必须按照以上规定,严格按程序操作。而在农村土地征用中,大部分未按规定操作,用地单位往往仅在征得被征地农户同意后,便与村集体经济组织或村民委员会私下订立征用协议。稍民主一点的被征地单位,召开村民代表会议讨论决定,否则,在毫无民主的情况下仅以其它会议的形式甚至个别人以个人意志代替村民代表会议,私下买卖土地。从而导致农村土地征用过程的缺乏公开性、民主性和规范性,严重侵犯村民及村集体的利益。

     2、土地征用协议内容不规范。

     土地征用涉及多方利益关系,土地征用协议应明确规定各方的权利义务关系。现实中,双方所签订的有关协议往往比较粗糙,土地征用价格往往由双方自行协商确定。涉及土地征用条款的规定比较简单,表述不够明确,内容不够全面。土地征用款只规定总额而未明确土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费等项目的具体数额;双方权利义务的规定比较模糊,一般无违约责任条款。由此容易发生纠纷。

     3、农村干部违法违纪现象突出。

     部分村干部法制意识不强。农民群众对征地程序、补偿安置费标准缺乏知情权、参与权,一些基层村组织拖欠、截留、挪用、私吞征地补偿款,给予被征地农民的补偿不合理或未能妥善安置被征地农民,没有树立依法用地的意识,或独断专行、滥用手中的职权,对征用土地的价格、土地征用款的分配以及用地的性质等重大问题不按规定召开有关会议,由集体讨论决定,缺乏应有的公开性和民主性。有的还私下收取不正当利益,以明显低于市场的价格非法转让土地,损害村集体经济组织的利益,引起群众的不满。

     4、被征地农民权益保障方式比较单一。

     土地被征后,涉及农民的养老、就业、医疗、培训等多方面的内容。而现在农民权益保障都是采用一次性货币补偿的办法,一旦被征地农民花光了被征用土地的补偿费后,生活就较难得到进一步保障。

     5、土地征用款分配不合理。

     土地征用款的分配涉及被征地农民的切身权益,土地征用中由于部分村干部违规操作,缺乏公开性和民主性,个别村干部的违法违纪行为无形中损害村民及村集体经济组织的利益,出现分配比例、分配对象的分歧,以致部分村以村民代表会议的形式损害外迁户、外嫁女和离婚妇女合法权益。

     三、针对以上问题提出以下解决方法:

     1、规范征地程序,严格依照程序征用土地。

     建立完整规范严格的财产评估程序、补偿标准公示程序、听证程序、强制拆迁程序、行政裁决程序、仲裁程序、诉讼程序。程序的公开化,透明度增强,让农民群众对征地程序、补偿安置费标准享有知情权、参与权,有效杜绝一些基层政府和村组织拖欠、截留、挪用、私吞征地补偿款的行为,减少被征地农民的补偿损失,妥善安置被征地农民。

     2、政府应当正确引导,规范农村土地征用行为。

     首先要加强对《土地法》、《农村土地承包法》、《村民委员会组织法》等涉及农村土地及农民利益的法律法规及相关政策的宣传、教育,采取印发宣传资料、制作宣传图版、广播电视宣传等多种形式,开展进村入户宣传,进一步树立依法用地及村民自身的法律意识。其次要加强对农村干部的监督,有效约束权利的滥用。村干部权利过大,随之而来的就是公饱私禳,拉选票,专断等等现象出现。土地征用中确保土地征用过程的公开性、民主性和规范性,涉及村民利益的重大事项,必须经村民代表会议集体讨论决定,未经集体讨论而个人决定的事项如果造成严重后果,一定要依照有关规定追究相应责任人的责任。第三要进一步规范征用协议的内容。协议条款应做到内容全面详尽,表达清晰、不会产生歧义。土地征用协议应当交由当地政府备案。政府部门应聘请法律专业人员审核协议是否明确双方的权利义务并作出专业指导意见供参考,以预防和减少矛盾的发生。第四在土地征用款分配中当地政府部门要教育和引导村干部和村民代表不能随意剥夺和损害其他村民(包括外嫁女、离婚妇女和部分外迁户)的合法权益,充分体现村民的一律平等。

     3、长期有效开展对农村土地征用信访件的调查。

     农民合法权益是农民依法享有的各种权力和利益。保护农民合法权益,核心的问题就是要解决广大农民群众最关心、最直接、最现实的问题,采取强有力的措施,实现好、维护好、发展好广大农民群众的根本利益,这是我们党“三农”工作的根本出发点和落脚点,更是建设社会主义新农村的内在要求。必须将其贯穿于建设社会主义新农村的全过程。在农村土地征用信访件调查中,对待群众反映的问题要进行换位思考,以人民利益为重,理解善待群众,学会做好耐心细致的思想工作,及时有效地解决问题,防止事态扩大。加大对土地征用中违法违纪行为的处置力度。对于调查中查证属实的案件,形成处理意见,督促其落实并限期办结。对于土地征用中的违法违纪案件,要立案查处,决不手软。

     4、因地制宜,采取多种行之有效的安置方式。

     农民房屋征收一直沿用城市房屋拆迁补偿标准而没有符合农村农民实际的具体的补偿标准,造成农民利益损害。《土地管理法》第47条第2款虽明确规定,征用耕地的土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费,征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍,安置补助费为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍,但这明显带有计划经济的特征。尤其是未考虑到农用地转为非农用地的土地价值的升值潜力,该标准显然偏低,土地或房屋被征用以后,村民丧失了多种赖以存在的生存资本,土地补偿款难以满足其日益增长的基本的生活需要。因此,在征用及安置时,除了货币安置、自谋职业、返还土地用于三产的安置方式外,也可以在征地中只支付农民土地附着物和青苗补偿费,不再支付土地补偿费和安置补助费改由建设标准厂房,产权属村,采用租赁的形式,以获取土地长期收益,或以土地使用权入股,实行股份制经营模式,每年收取红利,增加村集体经济组织收入;还可以由企业开单、政府组织免费劳动技能培训,企业优先安置被征地农民就业,以获得稳定的生活来源。同时探索建立和完善失土农民养老保险制度、医疗制度,确保失土农民获得基本生活来源,从而减少或消除被征地农民的后顾之忧。



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